임대차계약 기간 중 집주인이 바뀌어도 계약이 자동으로 끝나거나 보증금을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 다만 새 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는지는 임차인의 대항력과 소유권 이전 상황을 확인해야 합니다.
대항력이 있으면 새 집주인이 임대인 지위를 승계
주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마친 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 이 요건을 갖춘 상태에서 주택 소유권이 이전되면, 새 소유자는 원칙적으로 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 승계합니다. 임차인이 새 집주인과 계약서를 다시 쓰거나 별도로 동의해야만 승계되는 것은 아닙니다. 확정일자는 보증금의 우선변제와 관련된 요건이므로, 임대인 지위 승계 여부와는 구별해야 합니다.
소유권 이전과 보증금 반환 확인하기
집주인이 바뀌었다는 말을 들으면 등기사항증명서로 소유권 이전 여부와 새 소유자를 확인하고, 임대차계약서와 보증금 지급 자료도 보관하세요. 새 소유자에게는 계약 조건과 보증금 액수를 서면으로 알리고, 이후 월세를 지급할 계좌도 확인하는 편이 안전합니다. 대항력을 갖추지 못한 경우에는 새 소유자에게 임대인 의무가 당연히 승계된다고 단정하기 어려우므로, 계약 상대방과 권리관계를 따져야 합니다.
자주 묻는 질문
새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하면 반드시 응해야 하나요?
기존 계약이 유효하고 대항력이 있다면 재작성은 필수 요건이 아닙니다. 새 계약서에 서명하기 전 보증금, 기간 등 기존 조건이 달라지는지 확인하세요.
확정일자가 없어도 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?
확정일자는 우선변제권과 관련됩니다. 대항력을 갖춘 임차인의 경우 임대인 지위 승계와 보증금 반환 청구는 확정일자 유무와 별도로 판단합니다.